Entrevista a Aurelio Ramírez, presidente del Consejo de Construcción Verde en España

«LEED certifica el edificio acabado y funcionando, nunca certifica documentación.»

Aurelio Ramírez, presidente del Consejo de Construcción Verde en España, que gestiona el certificado LEED.

¿Cómo puede obtenerse el certificado LEED en España y qué aporta al sector residencial en el que tiene presencia?

La certificación LEED, en residencial, se obtiene fijando los objetivos en las categorías de: proceso integrado, localización y transporte, parcela sostenible, eficiencia en agua, energía y atmósfera, materiales y recursos, calidad ambiental interior, innovación y prioridad regional, en las fases tempranas de concepción del desarrollo inmobiliario (cuanto más tarde en el proceso, más complicado es).

Después hay que llevar a cabo la inclusión de todas las estrategias LEED en los distintos documentos del Proyecto Básico y de Ejecución e incorporar los asuntos básicos de LEED que afectan a los constructores e instaladores, en el proceso de Ofertas y Contratación. Durante la obra y la puesta en marcha hay que implantar realmente en obra todas las estrategias, planes y procesos y probar que están instalados y funcionan adecuadamente.

Cuando el edificio está acabado y funcionando, después de unos meses, es cuando se finaliza el proceso de Certificación LEED. LEED-Residencial se recomienda para promociones de más de 4.600 m² construidos (de 50-150 viviendas para arriba, por promoción de residencial).

¿Cuál es la penetración de LEED en el mercado residencial en nuestro país?

La penetración de LEED en el mercado residencial en España, al igual que en el resto de Europa, ha sido solamente testimonial. Desde 1998, solo se han registrado 36 promociones de residencial (1,5/año de media), la mayoría de multifamiliar en altura, de las cuales solo han logrado la certificación LEED, 10 (0,42/año). Es decir, una tasa de éxito del 27,8%, muy baja.

LEED empieza a despegar en España y Europa (no en el residencial) en torno a 2008, cuando justo comienza la crisis inmobiliaria y se hunde el residencial, que en España no se llega a recuperar y luego llega la pandemia. Además, LEED-Residencial tiene una fuerte base en la construcción en madera (que no se usa en España, para salvaguardar nuestros bosques) y en los sistemas y equipos que son propios del sistema constructivo de EE.UU. (que aquí no se usan). Ambas causas son las razones de la baja penetración de mercado de LEED en residencial. Con lo cual, lo poco que se está haciendo es con LEED-BD+C:CS, que es igual a los sistemas que usamos en España y Europa.

La mayor implantación de LEED tanto en el mercado español como en el europeo es, por este orden, en los sectores de Oficinas, Logística-Industrial y Comercial-Retail. España ocupa desde hace tres años el primer puesto en Europa en número de edificios certificados en la certificación LEED, el tercero en Iberoamérica y el octavo a nivel mundial fuera de EE.UU.

En nuestro país, todas las grandes inmobiliarias, fondos de inversión, socimis, bancos, aseguradoras, empresas de logística, retail, industriales, hoteles… tienen edificios certificados LEED, no solo en territorio nacional sino en la mayoría de los países en donde operan.

LEED es un símbolo de excelencia y es especialmente apreciado por los fondos de inversión inmobiliaria, para elevar el valor de sus carteras patrimoniales.

¿Cuáles son las principales ventajas que tiene este certificado que no se pueden encontrar en otros?

LEED es una herramienta de una asociación del sector privado, para encaminar la  auto transformación de la industria de la construcción hacia la sostenibilidad, con criterios de libre mercado, libre comercio y libre competencia.

El aumento de la rentabilidad para el que construye, opera y mantiene los edificios (el retorno sobre la inversión es fundamental en LEED), ha de equilibrarse con un menor impacto en el medioambiente y una mejora sustancial de la salubridad y bienestar de las personas que viven o trabajan en ellos. LEED certifica el edificio acabado y funcionando, nunca certifica documentación. En LEED no hay certificadores (menores costes de certificación y menos complicaciones). Solo certifica el USGBC a través de LEED-ONLINE.

Desde que un promotor toma la decisión a optar a este certificado hasta que lo consigue, ¿cuáles son los pasos que tiene que seguir?

Evaluar lo que quiere hacer respecto a LEED; fijar los objetivos; registrar el edificio en el programa y pagar las tasas de registro; incorporar todos los requisitos LEED para lograr los objetivos en el Proyecto Básico y en el Proyecto de Ejecución; incorporar los requisitos LEED en los documentos de Petición de Ofertas y Contratación; implantar realmente en obra y puesta en marcha todas las estrategias, planes y sistemas y verificar que están instalados y funcionan.

También debe ir subiendo al sistema LEED-ONLINE todas las pruebas e información sobre los requisitos que verifican los créditos LEED; hacer un Control de Calidad de todo la información entregada; enviar toda la información a Certificación; pagar las tasas; responder a los requerimientos técnicos administrativos; aceptar la Certificación Final o apelar a los créditos que considere conveniente; solicitar los Certificados y las placas a colocar en el edificio; usar los sistemas y mecanismos de promoción y divulgación del éxito logrado en LEED, puestos a disposición del promotor por la asociación.

¿Qué tipo de requisitos obligatorios exige LEED a la promotora y cuáles son voluntarios?

Los prerrequisitos, que es como se llaman los requisitos obligatorios en LEED, para los edificios residenciales, son 16 – si se incumple uno solo de ellos, no se logra la certificación-. Para poder lograr la certificación LEED hay que cumplir estos prerrequisitos y al menos 40 de los 110 créditos voluntarios.

¿Cómo se mide la imparcialidad de LEED con respecto a una promoción?

En LEED no hay certificadores. Quien paga al certificador, manda, y este hará al final lo que el promotor, que le paga, le dice que haga. Por eso en LEED no hay certificadores. La información sobre lo realmente ejecutado en obra procede de los constructores e instaladores que la colocan en ella en la cadena de producción. Nunca del promotor.

A la hora de certificar, los paquetes de información electrónica se distribuyen por campos entre empresas especialistas en ellos, dentro del comité de Certificación LEED, que los revisan y comprueba y es el que emite los dictámenes sobre las mismas. Si se detectan irregularidades entre la revisión Técnico – Administrativa y la final, se realizan inspecciones de incógnito y sin avisar. Las apelaciones son revisadas por equipos distintos a los que han evaluado la certificación.

Una vez conseguido el certificado, ¿hay una re-evaluación pasado el tiempo?

Para los edificios de nueva planta o gran remodelación, la certificación es para siempre, ya que se certifica el edificio como producto inmobiliario acabado en una determinada fecha.

Un edificio de los anteriores, así como aquellos que no estén certificados LEED, pueden optar a LEED-BO+M, Operación y Mantenimiento en Edificios Existentes (que no se puede aplicar en Residencial), es válida por 3 años, al cabo de los cuales se pierde si no se renueva. También pueden optar a esa certificación en continuo, vía datos reales de eficiencia obtenidos del funcionamiento real del edificio, a través de sensores y sistemas y mediante nuestra plataforma LEED-ARC.

¿En cuánto se puede encarecer una vivienda que venden sobre plano con LEED?

Actualmente y ya desde hace más de 10 años, no se encarece. Es al revés, cuesta menos la construcción de un edificio LEED al optimizar el “envoltorio” del edificio, respecto a los usos y actividades dentro del mismo y su parcela. Así obtenemos un edificio mejor a un coste menor. Todo en LEED se hace en base a la economía y la rentabilidad, como gran motor del sistema, para favorecer un menor impacto medioambiental y mejorar el bienestar y salud de los ocupantes.

Proyecto con certificación LEED Gold: Rascacielos – Delfin Tower

Arquitectos: PASTOR ARQUITECTOS